A falta de bonos rentables, hamacas en el Caribe

Artículo proporcionado por colaboración de MARCELA FRANZONE
La estadounidense Apple Leisure Group busca inversores en Espana para seguir aumentando su cartera de hoteles en Cancun, Punta Cana y otras playas del Caribe. La inversion hotelera promedio en las islas es de 100.000 a 250.000 dolares por habitacion Los bonos alemanes estan cotizando a tipo de interes negativo, el mercado inmobiliario todavia tardara en recuperarse y los precios de las obras de arte en Espana son bajisimos comparados con los que suelen alcanzarse en las subastas de Londres o Nueva York. Que le queda a las familias ricas? Las playas del Caribe. Es la respuesta que sin pensarlo dos veces daria Apple Leisure Group (ALG), empresa turistica con sede en Pensilvania que opera hoteles en las islas del Caribe. El grupo esta tratando de captar socios en Espana que le ayuden a seguir aumentando su cartera de complejos vacacionales. El argumento de venta es simple: la recuperacion de la economia estadounidense y el abaratamiento de los prestamos hacen que este sea el momento idoneo para invertir en la region. En entrevista telefonica desde Miami, Javier Coll, vicepresidente ejecutivo y director de estrategia de ALG, sostiene que, a diferencia de Europa, donde la debilidad de los mercados obliga a los inversores a proceder con cautela, hay una oportunidad importante en el Caribe. Esta se sustenta en los 12 millones de estadounidenses que todos los anos veranean en esta zona y de los que ALG lleva dos a traves de su turoperador. El tiempo medio que tarda en recuperarse el capital es de seis anos, afirma Javier Coll, vicepresidente ejecutivo del grupo En los ultimos 15 anos, no ha habido uno solo en el que la llegada de americanos no haya crecido, afirma Coll, quien destaca que esta tendencia no se resintio ni siquiera durante la recesion de 2008 y 2009. La gente acorto sus vacaciones o redujo gastos, pero no dejo de viajar, lo que demuestra que es un negocio a prueba de crisis, anade. Ahora que lo peor en EEUU ya ha pasado, estamos en un momento muy bueno, insiste. Con una ventaja anadida: El turista americano no solo esta economicamente mejor que el europeo, sino que, ademas, paga tarifas mas altas y gasta mas en los destinos. AMResorts, la gestora hotelera del grupo, tiene 36 centros vacacionales que suman un total de 13.732 habitaciones y operan bajo el modelo de franquicia. Los resorts estan repartidos en 19 playas de Mexico, Republica Dominicana, Costa Rica, Jamaica, Panama, Curasao, Saint Thomas y Aruba. En los ultimos dos anos, el grupo ha incrementado esta cartera un 20% anual. Para mantener esta tasa de crecimiento, ALG esta buscando inversores, hoteleros o no, que quieran construir, reformar o comprar hoteles de cuatro o cinco estrellas y explotarlos bajo la marca AMResorts. La compania les ofrece sus contactos bancarios, conocimiento del negocio y base de clientes. Los montos varian dependiendo del proyecto, pero Coll apunta que la inversion promedio en el Caribe se situa entre los 100.000 y los 250.000 dolares por habitacion. El tiempo medio que tarda en recuperarse es de seis anos, pero depende de la calidad del destino. En Cancun, el mas grande del Caribe, hemos tenido un cliente que amortizo su inversion en tres anos, pero es un caso excepcional, aclara. En cuanto a la rentabilidad, indica que, si no se tiene en cuenta la financiacion, puede obtenerse un cash on cash (retorno de efectivo en caja) del 15% o 16%, y si se considera el coste del prestamo, un 22% o 23%. Normalmente, los bancos en esta parte del mundo financian el 50% del importe del proyecto, apunta. Pero expertos en el sector inmobiliario creen que la compania no lo tendra facil para convencer a los grandes patrimonios espanoles. Hay muy pocos inversores dispuestos a firmar contratos de gestion hotelera. La mayoria prefiere el modelo de arrendamiento, senala Etienne Brocas, director de CBRE Wealth Management. En los contratos de gestion, es el propietario quien asume el riesgo de la cuenta de resultados y los gastos de personal. Por el contrario, en los contratos de arrendamiento, el riesgo lo asume el operador. Brocas sugiere que es muy dificil que un family office espanol este dispuesto a asumir los riesgos politicos y climatologicos (huracanes) que entrana una inversion en Mexico o el Caribe, cuando en Canarias o la Costa del Sol puede obtener una rentabilidad anual del 6,5% o 7%. Integracion vertical Apple Leisure Group empezo hace 45 anos como turoperador. En junio de 2013 vendio una participacion no precisada al fondo de inversion estadounidense Bain Capital. Tras esa inyeccion, compro Travel Impressions (agencia de viajes mayorista) y CheapCaribbean.com (agencia online), con las que sumo seis empresas que abarcan toda la cadena de valor del sector. Controlamos la experiencia del huesped desde que hace la reserva hasta que regresa a su casa, dice Javier Coll. Las otras cuatro empresas del grupo son Apple Vacations (el turoperador), AMResorts (la gestora de hoteles), Amstar (traslados) y Unlimited Vacation Club (club de fidelizacion).
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